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警惕“樓盤貴過機場”成經濟包袱

放大字體  縮小字體 發布日期:2016-03-11  瀏覽次數:6

原標題:警惕“樓盤貴過機場”成經濟包袱

■ 一家之言

當前高企的房價已成為了妨礙經濟增長和轉型的燙手山芋,一線城市房價收入比的增速遠高于房租收入比增速,直觀地映射出房價過高對經濟增長的約束。

近期的一線城市房價大漲,引發了越來越多的警惕。滬深等地和相關金融監管部門,將當地房價的瘋漲趨向定格為非理性繁榮,并業已或開始考慮實施清理整頓首付貸、二套房差別政策等收緊措施。

當前部分地區的房價確實漲得有些過火。有測算發現,一線城市的房地產總值,甚至可以買下大半個美國,另有測算結果顯示,深圳尚都花園小區的整體房產市值高達140億元,與中國第五大機場深圳機場148億元的市值相當,后者僅航站樓的建筑面積就約69萬平方米,相當于3個尚都花園;谏卸蓟▓@市場租金80元/平米計,總面積為21萬平米的尚都花園的年均虛擬租金收入為2億元,租售比達70,即要收回成本需要70年,而根據深圳機場2015年凈利潤5.36億元計,148億元的市值,相當于27.6年可收回成本。

盡管相關的測算不盡嚴謹,但確實透射出一大問題,最近一線城市房價高漲正在成為牽制經濟增長潛質有效發揮的不利因素。通常而言,一國或一地房價的邊際增長幅度,不應長期脫離該地的全要素生產率(TFP)的邊際增幅,即單位土地面積的地租預期增速應與單位土地面積的產出預期增速相當,單位土地面積的預期邊際產出若無法覆蓋房價的增長速度,房市就會滑入零和甚至負和的博傻場景,就會激勵短期投機交易,增加經濟運行成本。

深圳一個小區的房產價值接近于一個機場的價值,已映射出高房價對經濟的負面影響。這種負面影響也正在暴露,幾份深圳官方報告顯示,無論是高端的南山區,還是低端的龍崗區,實體產業都出現了全面潰退跡象。

全國上市公司第一區的深圳南山區一份官方內部資料披露,在土地和資金價格共同上漲沖擊下,工業發展動能正在衰竭,在金融、地產和基建火爆的同時,工業、零售業、營利性和非營利性服務業,在2015年均不及預期。就工業而言,企業運營成本快速上升,工業企業虧損面達34.8%,部分企業遷出現象持續。深圳龍崗區的一份官方報告披露,剔除華為后,龍崗規模以上工業總產值、工業銷售產值、出口交貨值均陷入負增長,場地租金、員工薪資和融資成本等快速上漲是主要原因。

一線城市房價收入比的增速遠高于房租收入比增速,直觀地映射出房價過高對經濟增長的約束,因為在房價收入比已不合常理下,房租收入比將是衡量房價是否合理的重要指標之一,房租收入比一旦過度偏離TFP增速,當地的優質經濟金融資源將不堪重負地被擠出去,導致優質人才流失和優秀企業外遷等。數據顯示,2015年深圳居民的年均可支配收入為44633元,位居廣東省榜首,以去年深圳全市房租月均63.96元/平米計,一個家庭在深圳租住100平米的年租金達76752元,大致計算房租將占雙職工家庭可支配收入的86%左右。若這種狀況得不到有效改善,深圳對新勞動力和資本的吸引力將被削弱。

因此,當前高企的房價已成為了妨礙經濟增長和轉型的燙手山芋,為房市消腫是穩增長和推動經濟轉型升級的必要前提條件,否則在高企的房價下去庫存、穩增長和推動經濟轉型升級,將如同是戴著鐐銬在空中樓閣中跳舞,最可預見的功效就是將成本轉移給博弈弱勢方。

□劉曉忠(財經專欄作者、資深金融從業者)

 
 
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