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中小城市商業地產正洗牌,百強房企所持六成商業項目虧損

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-11-12  瀏覽次數:60
核心提示:21世紀經濟報道宋興國寧波報道“今年又是最困難的一年!11月9日,在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業

21世紀經濟報道宋興國寧波報道

“今年又是最困難的一年!

11月9日,在浙江寧波舉行的第三屆全國中小城市商業創新發展論壇上,一位商業地產商如此向21世紀經濟報道記者形容2019年的中小城市商業地產行情。

此次論壇由中國指數研究院、恒太商業管理有限公司、杭州天際線設計研究院、綠城管理集團聯合主辦。論壇上,多位專家學者、從業人士,對于中小城市商業地產在自身供給過剩、經營管理不善,以及外部電商加速下沉的“內憂外患”下,如何在可能到來的激烈競爭中脫穎而出,進行了深入討論。

論壇討論指出,一方面,商業地產存量巨大、同質化競爭的頑疾依舊,隨著電商巨頭開始大舉進軍下沉市場,線下零售渠道或將進一步受到線上沖擊。另一方面,在經濟環境越發復雜的背景下,中小城市的用戶消費方式和心態正在發生變化,如何抓住這一輪消費升級的趨勢,這對商業地產的運營和管理提出了新的要求。

中小城市商業地產開始整合

論壇上,多位業內人士均向記者表示,中小城市的商業地產,已經到了重新洗牌、行業整合的階段。

恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰展示的兩組數據,令人印象深刻。

第一組數據是,根據國家統計局數據顯示,過去十年全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米。但據行業內部統計,建成開業率僅為43%左右,另外57%的項目因各種原因未能開業。

第二組數據是,據統計百強房企所持有的商業項目,達到盈虧平衡點的僅為36%,64%的商業項目達不到盈虧平衡點,處于虧損狀態。

從宏觀數據來看,中指研究院在此次論壇上發布《2019中國中小城市商業地產發展研究報告》稱,2019年1-9月,全國商業營業用房開發投資額為9796億元,同比下降8.0%。新開工方面,全國商業營業用房新開工面積為1.39億平方米,同比下降3.3%。

從需求端看,全國商業營業用房銷售面積同比下降明顯。2019年10月,全國商業營業用房銷售面積為7002萬平方米,同比下降13.7%。

造成商業地產不合理布局,以及項目運營不善導致的不健康發展的原因是什么?胡敏杰認為,是主導商業地產的政府、開發商、運營商三方都出了問題。

具體來看,他認為,政府缺乏專業性規劃和控制引導;開發商側重于短期利益,輕視和忽略了商業本質;運營商著眼于自身利益,片面遷就開發商對眼前利益的訴求,追求高租金,導致不正確定位填鋪,不考慮正確定位和項目持續運營。三方都以本位出發,不專業不兼顧,導致“三位分離”。

從更宏觀的角度看,消費升級在中小城市的效果不明顯,同樣是個問題。

商務部原副部長、全國政協經濟委員會原副主任張志剛表示,當前制約消費升級的體制機制的障礙仍然突出。重點領域的消費市場還不能有效地滿足居民多層次需求,監管體制尚不完善,質量標準體系建設滯后,信用體系消費者權益保護機制,消費政策體系需要改進、提升等。

張志剛認為,增強消費對抓好社會基層建設和企業基礎建設十分必要,要健全質量標準和信用體系,營造綠色美麗、安全放心的消費環境。要制定相關的配套政策,鼓勵和引導居民消費,要深化收入分配制度的改革,改善居民的消費能力和消費預期等,不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需求。

下沉市場變局帶來新機遇

但商業地產并非毫無機會,如何通過提升自身專業運營能力,抓住下沉市場消費機遇,對于商業地產的復蘇尤為重要。

中國指數研究院常務副院長黃瑜向21世紀經濟報道記者表示,2019年以來,受宏觀經濟下行壓力影響,中小城市新建商業地產開發投資額、新開工和銷售面積均出現同比下降。但在線下零售回暖和消費結構升級的背景下,中小城市商業地產同時也面臨升級的機遇。

上述報告顯示,受線下零售回暖和中小城市消費升級影響,2019年中國重點中小城市購物中心租金水平整體穩中趨漲,樣本平均租金為6.5元/平方米·天,同比上漲1.52%。

“過去的錦上添花,變成了現在的生死攸關!比摲康禺a商會商業地產工作委員會會長王永平向21世紀經濟報道記者感嘆道。

王永平指出,商業地產在過去這些年更多是追求數量和擴張,大量陷入同質化的競爭,現在要從數量轉質量,從增量轉向存量,更多在運營管理、模式創新和差異化方面上多下功夫。尤其在線上線下融合、重視體驗等業界已經形成方向共識,但還沒有摸索出具有普適意義路徑的領域時,要加快實現突破。

然而,對于大多數中小城市的商業地產運營商而言,由于其多數本就是當地的房地產開發商“搖身一變”而成的,在選址、設計、招商和運營的種種環節,都缺乏轉型的能力。這也讓商業地產運營公司主導的“輕資產”開發,成為當下業界的熱門話題。

在論壇上,一家商業地產運營公司的董事長告訴記者,2019年有超過300家商業地產項目,表達了希望引入該公司對地產項目進行運營的意愿。

“背后的核心還是服務,更專業的運營和管理,能夠為下沉市場的客戶提供更好的服務,在選址、人流、商場定位等客觀條件符合的情況下,可以更好地實現引流。而很多案例都顯示,這些城市的消費者,相比已經常年被營銷轟炸的一二線城市消費者,更能被服務所打動!边@位董事長告訴記者。


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